重要提示
一、本指南仅为办理不动产投资信托基金（以下简称REITs或不动产基金）的发售与上市等相关业务之用，并非深圳证券交易所（以下简称本所或深交所）业务规则或对规则的解释。如本指南与国家法律、法规及有关业务规则发生冲突，应当以法律、法规及有关业务规则为准。
二、本所将根据业务需要不定期对本指南作出修订，并保留对本指南的最终解释权；基金管理人、财务顾问等应当按照最新指南办理业务。基金业务专区和网下发行电子平台的业务由基金管理人负责，若基金管理人聘请财务顾问办理询价等业务的，网下发行电子平台的业务由财务顾问负责，基金管理人具有查询权限。
三、基金管理人、财务顾问应确保向本所提交的业务申请和基金公告内容一致，提供给媒体的公告内容和提供给本所的一致。
四、本指南要求基金管理人提供的相关材料在基金业务专区相应业务表单中有明确列示，部分材料在报送说明中附有模板，基金管理人应当按照基金业务专区中最新模板（注：红色“*”标注的为必须提交材料）提交材料。
五、REITs的登记结算业务，按照中国证券登记结算有限责任公司（以下简称中国结算）及中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司（以下简称深圳结算）有关规定办理。
目录
第一章发售.............................................................................................................................................5 一、发售前的工作...................................................................................................................................5 （一）申请深圳证券数字证书（以下简称CA 证书）................................................................5 （二）进行技术测试.......................................................................................................................7 （三）基金代码简称申请...............................................................................................................7 二、询价................................................................................................................................................... 8 （一）报备发售方案.......................................................................................................................8 （二）披露《询价公告》.............................................................................................................10 （三）提交网下发售申请.............................................................................................................11 （四）网下投资者询价.................................................................................................................11 三、认购.................................................................................................................................................12 （一）提交上网发售业务申请.....................................................................................................12 （二）披露《发售公告》.............................................................................................................13 （三）投资者认购.........................................................................................................................14 （四）基金截止认购日期变更.....................................................................................................16 （五）认购份额配售.....................................................................................................................16 四、基金合同生效.................................................................................................................................17 （一）向深圳结算申请办理相关事项.........................................................................................17 （二）披露《基金合同生效公告》.............................................................................................17 （三）基金份额限售管理.............................................................................................................18 五、特殊情形处理.................................................................................................................................18 （一）中止发售.............................................................................................................................18 （二）投资风险特别提示公告.....................................................................................................19 （三）募集失败.............................................................................................................................19 第二章上市...........................................................................................................................................21 一、协商确定上市时间.........................................................................................................................21 二、签署上市协议（适用于基金管理人首只上市基金）................................................................ 21 三、维护基金基础资料.........................................................................................................................21 四、填报基金ISIN 码申请.................................................................................................................... 22 五、提交上市业务申请.........................................................................................................................22 （一）表单填写注意事项.............................................................................................................22 （二）上市申请材料.....................................................................................................................22 （三）基金管理人更新、补充上市申请材料............................................................................ 23 六、基金管理人收取《上市通知书》.................................................................................................23 七、发起《基金上市交易公告书》信息披露流程............................................................................ 24 八、发起《基金上市交易提示性公告》信息披露流程.................................................................... 24 第三章投资者适当性............................................................................................................................26 一、建立健全适当性管理制度.............................................................................................................26 二、充分揭示风险.................................................................................................................................26 （一）制定风险揭示书.................................................................................................................26 （二）签署风险揭示书.................................................................................................................26
第四章
附件......................................................................................................................................... 28 附件1：不动产基金发售各业务完成时点要求......................................................................... 28 附件2：不动产基金EIPO 平台操作时间节点........................................................................... 30 附件3：需上传系统的发售上市相关公告文件......................................................................... 31 附件4-1：《询价公告》必备要素..............................................................................................32 附件4-2：《发售公告》必备要素..............................................................................................34 附件4-3：《基金合同生效公告》必备要素............................................................................. 36 附件4-4：《限售公告》必备要素..............................................................................................37 附件4-5：《上市交易公告书》必备要素..................................................................................38 附件5：不动产基金场内份额限售申请......................................................................................40 附件6：不动产基金场外份额锁定申请表..................................................................................41
第一章发售
一、发售前的工作
（一）申请深圳证券数字证书（以下简称CA证书）
1.基金管理人、财务顾问申请网下发行电子平台（以下简称EIPO平台）的CA证书基金管理人、财务顾问首次在深交所发售REITs的，应于询价日前至少10个工作日办理CA证书（EIPO平台证书）。具体业务办理说明、联系方式等可通过深交所官网中的“市场服务—>信息服务—>CA服务”查阅。
（1）若基金管理人聘请财务顾问办理REITs发售业务的，财务顾问填写《深圳证券数字证书业务申请表》（单位用户专用）（以下简称《申请表》）的申请证书类型时，勾选“网下发行电子平台（EIPO平台单选）—>财务顾问”，用此证书在EIPO平台开展询价、网下发售等业务操作。财务顾问已有EIPO（主承销商）的CA证书，也需另行申请财务顾问CA证书。
基金管理人填写《申请表》的申请证书类型时，勾选“网下发行电子平台（EIPO平台单选）—>基金管理人”,此类型的证书在EIPO平台仅有查询功能。基金管理人已有基金业务专区CA证书的，仍需申请EIPO平台的CA证书。
（2）若基金管理人未聘请财务顾问办理REITs发售业务的，基金管理人填写《申请表》的申请证书类型时，勾选“网下发行电子平台（EIPO平台单选）—>基金管理人”,用此证书在EIPO平台开展询价、网下发售等业务操作。
2.网下投资者申请EIPO平台的CA证书网下投资者首次参与深交所EIPO平台询价的，应于询价日前至少10个工作日办理CA证书（EIPO平台证书）。具体业务办理说明、联系方式等可通过深交所官网中的“市场服务—>信息服务—>CA服务”查阅。
网下投资者填写《申请表》的申请证书类型时，勾选“网下发行电子平台（EIPO平台单选）—>投资者”，用此证书在EIPO平台参与REITs的询价和认购。网下投资者已有EIPO平台的CA证书（投资者），无需再申请此CA证书，可用此证书在EIPO平台参与REITs的报价和认购。
注：已有EIPO平台的CA证书（投资者）的个人投资者不是REITs的网下投资者范围，无权参与REITs的询价和认购。商业银行和理财子公司因不能参与股票的询价和认购，需申请EIPO平台的CA证书（投资者），仅用于REITs的询价和认购。
3.基金管理人申请基金业务专区CA证书REITs为基金管理人首只在深交所上市基金产品的，基金管理人应于拟申请基金代码和简称前至少10个工作日办理CA证书（基金业务专区）。具体业务办理说明、联系方式等可通过深交所官网中的“市场服务—>信息服务—>CA服务”查阅。
基金管理人填写《申请表》的申请证书类型时，勾选“基金业务专区”，用此证书在基金业务专区办理基金代码简称申请、发售、上市、信息披露等相关业务。基金管理人已有EIPO平台的CA证书的，仍需申请基金业务专区CA证书。
（二）进行技术测试REITs基金管理人或财务顾问（如有）应在办理发售业务前联系深交所基金管理部进行发售上市测试（含EIPO平台的测试）。
（三）基金代码简称申请基金管理人通过基金业务专区的“业务办理—>基金代码简称申请”提交基金代码、简称申请。
1.表单填写注意事项：
（1）基金业务类别的选择：不动产基金；
（2）基金投资类别的选择：ABS；
（3）基金简称编制应参考基金全称；
（4）基金代码编制：代码区间为180101-180999；
（5）基金登记结算系统的选择：中登TA系统；
（6）后端基金：选择“否”；
（7）中国证监会编码报送信息份额类别：选择“1=非特殊份额类别”；
收费方式：根据基金份额具体的收费方式进行相应选择；币种：根据基金份额具体的币种进行相应选择；
交易场所：选择“3=仅场内深市”；
注册登记机构编码：98；
基金类别：选择“10.其他”；
2.申请材料为：
（1）中国证监会准予基金注册的批复（如延期募集，需同时提交原批复和准予延期募集的批复）；
（2）关于证券代码和简称的申请（加盖公司公章）；
（3）基金业务类别记录表（加盖公司公章）；
（4）基金合同。
3.基金简称命名规范：基金简称原则上应参考基金名称，含义清晰、指向明确。
二、询价
注：X为询价日，T日为募集期首日
（一）报备发售方案基金管理人通过基金业务专区的“业务办理—>发售方案报备（REITs）”提交以下材料：
1.发售申请及发售方案（基金管理人、财务顾问盖章扫描件）。发售方案包括但不限于项目公司基本情况、本次发售的要点（本次发售概况、重要时间安排、战略配售的相关安排、网下投资者的资格标准与核查、询价及确定发售价格、各类投资者认购及费用、回拨机制、配售原则及方式、认购不足的处理、中止发售情况、份额登记托管及上市工作、发售的相关费用）、本次发售前的准备工作（内部组织安排、外部协调工作安排、与监管机构的沟通协调、路演推介准备）、发售可能遇到的问题及拟采取的措施、发售有关中介机构。
2.询价公告（必备要素参考附件4-1）、招募说明书、基金产品资料概要、基金合同、托管协议等公告文件。
3.中国证监会准予基金注册的批文（扫描件）。
4.基金管理人、财务顾问对战略投资者的选取标准、配售资格，以及是否存在相关禁止性情形进行核查的文件以及律师事务所出具的相应法律意见书（盖章扫描件）。
5.评估机构对不动产项目出具的评估报告。
6.原始权益人与同一控制下关联方的董事、监事及高级管理人员设立专项资产管理计划参与战略配售的，应提交设立专项资产管理计划的合同、专项资产管理计划完成基金业协会或银保监会备案的证明文件（扫描件，如有）。
7.发售上市期间报送文件的相关承诺，承诺内容应包括EIPO平台上传的询价公告和填报的网下发售参数设置与发售方案相关内容一致、对外披露的公告与经本所审核的公告一致；公告内容与发售方案一致（基金管理人、财务顾问盖章扫描件）。
8.基金管理人、原始权益人、财务顾问（如有）对REITs获准注册至发售前不存在可能对REITs投资价值及投资决策判断有重大影响事项的承诺（基金管理人、原始权益人、财务顾问盖章扫描件）。
本所收到基金管理人的发售方案5个工作日内无异议的，基金管理人可正式启动发售。基金管理人报送的发售方案不符合《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第2号——发售业务（试行）》（以下简称《发售指引》）规定或其他相关要求的，应当按照本所要求予以补正，补正时间不计入前述5个工作日内。
注：1.上述文件应在当日13:00前提交。如在当日13:00后提交的，当日不纳入《发售指引》规定的5个工作日内。
2.上述材料需由基金管理人、财务顾问盖章的，如未聘请财务顾问，由基金管理人盖章即可。
3.正式启动发售后，基金管理人、财务顾问（如有）应按照发售方案中列明的时间表和相关工作安排推进发售上市工作。启动发售后，基金管理人不得再对发售方案作出修改。如因特殊情况需要对发售方案作出重大调整的，应当及时通知本所。
（二）披露《询价公告》
1.“发售方案报备（REITs）”经本所通过后，基金管理人在刊登询价公告的1个交易日前（X-4日前），通过基金业务专区的“业务办理—>信息披露—>基金募集—>询价公告（REITs）”提交询价公告信息披露申请（关联“发售方案报备（REITs）”），经本所核对后，基金管理人在询价日3个交易日前（X-3日前）在中国证监会规定的媒介及本所网站上刊登询价公告、基金合同、招募说明书、基金产品资料概要、托管协议。
2.询价公告刊登后，网下投资者向基金管理人提交询价资格核查资料，基金管理人进行核查。若基金管理人聘请财务顾问的，网下投资者向财务顾问提交核查资料，财务顾问进行核查。
（三）提交网下发售申请网下询价日前1个交易日（X-1日）上午10点前，基金管理人或财务顾问（若聘请财务顾问，由财务顾问办理，未聘请财务顾问的，由基金管理人办理，下同）需通过EIPO平台录入网下发售基本信息（录入2次，且比对一致）并提交发售申请。
X-1日21：00前，基金管理人或财务顾问需在EIPO平台剔除不满足其要求的网下投资者及配售对象，剔除原始权益人及其关联方、基金管理人、财务顾问、战略投资者以及其他与定价存在利益冲突的主体，确认可参与询价的网下投资者及配售对象相关信息。
询价投资者确定完成后，询价开始前，基金管理人或财务顾问须启动询价，可以在询价启动页面上传询价公告、评估报告等相关文件。
基金管理人或财务顾问需要在EIPO平台上完成的操作请参考《发售指引》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指南第2号——网下发行电子平台用户手册》和不动产基金EIPO平台操作时间节点（见附件2）。
（四）网下投资者询价
1.网下投资者在EIPO平台参与询价，询价原则上为1个交易日。
2.询价日9：30—15：00，网下投资者可为其管理的不同配售对象分别报价，每个配售对象报价不得超过1个，同一网下投资者全部报价中的不同拟认购价格不得超过3个。
网下投资者需要在EIPO平台上完成的操作请参考《发售指引》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指南第2号——网下发行电子平台用户手册》。
3.若出现中止发售情形，具体流程详见本章第五部分“特殊情形处理”。
三、认购
（一）提交上网发售业务申请
2.基金管理人通过基金业务专区中“业务办理—>基础资料维护—>基金基础资料”维护基金资料。
3.基金管理人在刊登发售公告2个交易日前，通过基金业务专区的“业务办理—>基金发行”提交上网发售业务申请。
申请表单填报注意事项：
发售价格:填写通过询价后确定的认购价格；上网发售额度:填写询价后确定的公众投资者发售份额数量；基金管理人接收基金认购清算数据路径：选择“中国结算总公司TA系统”；每笔认购份额下限：填写1000份；是否末日比例配售：选择“是”；募集期：原则上不得超过5个交易日。
4.上网发售业务所需的文件：
（1）基金上网发售业务申请（基金管理人盖章扫描件）
（2）基金份额发售公告（必备要素参考附件4-2）；
（3）基金管理人关于战略投资者配售资格的专项核查报告（与发售方案报备时提交的材料为同一份）；
（4）律师事务所关于战略投资者核查事项的法律意见书（与发售方案报备时提交的材料为同一份）；
（5）《基金认购、申购和赎回服务协议》（每家基金管理人签署并提交一次，须填写签订日期，如已经签订无须提交，盖章扫描件）。
（二）披露《发售公告》
上网发售业务经本所确认通过后，基金管理人通过基金业务专区中的“业务办理—>信息披露—>基金募集—>发售公告（REITs）”提交信息披露申请（关联“基金发行”），经本所核对后，基金管理人在基金募集期首日的3个自然日（T-3日）之前披露基金份额发售公告、基金管理人关于战略投资者配售资格的专项核查报告、律师事务所关于战略投资者核查事项的法律意见书。
《发售公告》披露后，基金管理人或财务顾问应于基金份额募集期首日前，通过EIPO平台录入并提交确定的基金份额认购价格、网下发售基金份额数量等认购参数并启动网下认购。
（三）投资者认购
1.网下投资者认购：网下投资者通过EIPO平台申报认购，其填报的认购数量不得低于询价阶段填报的“拟认购数量”，也不得高于基金管理人、财务顾问确定的每个配售对象认购数量上限，且不得高于网下发售份额数量。
网下投资者在EIPO平台申报认购后，在募集期向基金管理人缴纳认购款项。
（1）投资者使用场内证券账户认购的，基金管理人参照“ETF网下现金认购”方式，完成资金交收，并按照深圳结算的相关规定办理该部分场内份额的初始登记。
（2）投资者使用场外基金账户认购的，基金管理人参照“深证LOF基金直销”相关业务规则办理；也可由基金管理人完成资金交收，并将投资者认购所得份额等信息在募集结束后通过份额强制调增业务报送至中国结算TA系统，中国结算据此进行登记。该部分份额登记为场外份额。
（3）基金管理人根据网下投资者认购的份额以及公告的网下发售份额数量进行比例配售，并根据配售结果将部分款项退还投资者。
2.公众投资者认购：通过场内证券经营机构或者基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额并缴纳认购款，基金管理人参照深证LOF相关业务规则办理。参与网下询价的配售对象及其关联账户不得再通过面向公众投资者发售部分认购基金份额。配售对象关联账户是指与配售对象场内证券账户或场外基金账户注册资料中的“账户持有人名称”“有效身份证明文件号码”均相同的账户。证券公司客户定向资产管理专用账户以及企业年金账户注册资料中“账户持有人名称”“有效身份证明文件号码”均相同的，不受上述限制。
基金管理人应当做好场外部分的认购管理工作，不向参与过询价的网下投资者发售份额。
使用租用交易单元的投资者参与REITs场内认购时，应事先确保已在本所开通了LOF认购权限，具体办理流程详见本所发布的《深圳证券交易所证券投资基金业务指南第1号—相关业务办理》中“基金认购、申购赎回业务权限办理”。
3.战略投资者认购：募集期内，战略投资者应当以认购价格认购其承诺认购的基金份额，并向基金管理人缴纳认购款项。
（1）投资者使用场内证券账户认购的，基金管理人参照“ETF网下现金认购”方式，完成资金交收，并按照深圳结算的相关规定办理该部分场内份额的初始登记。
（2）投资者使用场外基金账户认购的，基金管理人参照“深证LOF基金直销”相关业务规则办理；也可由基金管理人完成资金交收，并将投资者认购所得份额等信息在募集结束后通过份额强制调增业务报送至中国结算TA系统，中国结算据此进行登记。该部分份额登记为场外份额。
（3）基金管理人根据与战略投资者签署的战略投资协议进行配售。
4.基金管理人在募集期每日12：00前，通过基金业务专区中的“业务办理—>基金发行—>基金销售日报”上传前一交易日的认购数据及累计认购数据。
（四）基金截止认购日期变更
1.基金截止认购日期变更业务申请
（1）基金管理人若需提前认购截止日期，须于新截止日当天通过基金业务专区中的“业务办理—>基金发行—>基金认购截止日期变更”提交基金认购截止日期变更业务申请，所需文件为：《XX基金提前结束募集期的公告》、《XX基金截止认购日期变更通知》（基金管理人盖章扫描件）。
（2）基金管理人若需延长认购截止日期，须于原截止日当天通过基金业务专区提交基金认购截止日期变更业务申请，所需文件为：《XX基金延长募集期的公告》、《XX基金截止认购日期变更通知》（基金管理人盖章扫描件）。
2.发起基金截止认购日期变更信息披露基金认购截止日期变更业务经本所核对后,基金管理人应通过基金业务专区提交信息披露申请，所需文件包括：《XX基金提前结束募集/延长募集期的公告》、《XX基金截止认购日期变更通知》（基金管理人盖章扫描件）。次日，在中国证监会规定的媒介及本所网站上刊登公告。
（五）认购份额配售
1.如需回拨，募集期届满后的次一交易日（或指定交易日）前，基金管理人或财务顾问应将公众投资者发售与网下发售之间的回拨份额通知本所，基金管理人通过基金业务专区“业务办理—>信息披露—>份额回拨公告（REITs）”向本所提交信息披露申请，经本所核对后，次日在中国证监会规定的媒介和本所网站披露。
2.基金管理人或财务顾问对网下投资者基金份额配售，并于募集期届满的次一个交易日（或指定交易日）15：00前，将网下投资者各配售对象获配情况上传至EIPO平台。
3.若出现募集失败情形，具体流程详见本章第五部分“特殊情形处理”。
四、基金合同生效
（一）向深圳结算申请办理相关事项
1．发售期间，基金管理人应当在深圳结算规定的时限前向深圳结算提交《基金网上发售认购资金划款申请表》。
2．认购结束后，基金管理人应按深圳结算规定的时间，向深圳结算申请办理“基金网上发售末日确认比例”“基金募集登记”等业务。
（二）披露《基金合同生效公告》
1.基金管理人将募集情况上报中国证监会证券基金机构监管部备案。获取《关于XX基金备案确认的函》后，通过基金业务专区中的“业务办理—>信息披露—>基金募集—>基金合同生效”发起信息披露流程，提交基金合同生效公告（必备要素参考附件4-3），次日在中国证监会规定的媒介及本所网站上刊登基金合同生效公告。
2.基金合同生效之日起10个工作日内，基金管理人应当将法律意见书、发售总结报告等文件通过基金业务专区的“业务办理—>信息披露—>信息披露事后补充附件-基金合同生效”提交本所。
（三）基金份额限售管理基金管理人通过基金业务专区中的“业务办理—>信息披露—>基金募集—>限售公告（REITs）”发起信息披露流程，提交基金限售公告（必备要素参考附件4-4），并附场内份额限售申请（见附件5，盖章扫描件）、场外份额锁定申请表（见附件6，盖章扫描件）。其中场内份额限售申请中的《证券登记申报明细清单》为基金管理人向深圳结算申请办理基金初始登记时所取得的材料。限售业务办理完毕后，次日在中国证监会规定的媒介及本所网站上刊登公告。
五、特殊情形处理
（一）中止发售若出现网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初始发售份额数量或约定的中止发售情形时，基金管理人应于询价日次一交易日前（含当日）通过基金业务专区的“业务办理—>信息披露—>基金募集—>中止发售公告（REITs）” 向本所提交中止发售公告和申请，经本所核对后，次日在中国证监会规定的媒介及本所网站上刊登公告。
注：在中国证监会同意注册决定的有效期内，基金管理人可重新启动发售。
（二）投资风险特别提示公告若基金管理人和财务顾问（如有）确定的发售价格高于符合条件的所有网下投资者报价的中位数和加权平均数的孰低值的，基金管理人应在基金份额认购首日6个工作日（T-6）前通过基金业务专区“业务办理—>信息披露—>投资风险特别提示公告（REITs）” 向本所提交投资风险特别提示公告。
经本所核对后，基金管理人于基金份额认购首日前5个工作日在中国证监会规定的媒介及本所网站上刊登投资风险特别提示公告。
（三）募集失败基金募集结束后，若出现募集失败情形的，基金管理人通过基金业务专区中的“业务办理—>信息披露—>基金份额募集失败”发起信息披露流程，提交基金募集失败公告和基金募集失败的情况说明。
经本所核对后，次日在中国证监会规定的媒介及本所网站上刊登。
基金管理人还应按照中国结算的规定办理认购资金退款等相关业务。
发售流程图
第二章上市
一、协商确定上市时间基金合同生效且完成全部战略配售投资者份额锁定后，基金管理人应根据《基金合同》的约定与本所协商确定上市时间（T日）。确定上市时间后，应及时与中国结算、深圳结算和基金托管人沟通，确定所需的上市材料，预留充分的准备时间。上市前，基金管理人应办理完成发售总结报告等报备，并按照《深圳证券交易所证券投资基金业务指南第1号——相关业务办理》“基金流动性服务业务”办理REITs流动性服务商新增业务。
二、签署上市协议（适用于基金管理人首只上市基金）
若REITs为基金管理人在深交所的首只上市基金，上市时间确定后（T-7日之前），基金管理人应与本所基金管理部联系签订《基金上市协议》，并于上市前将盖章的协议一式四份邮寄至本所基金管理部，本所盖章后回寄基金管理人两份。
若基金管理人在深交所已有上市基金，不需要再次签署上市协议。
三、维护基金基础资料提交上市申请前，基金管理人应通过基金业务专区中的“业务办理—>基础资料维护—>基金基础资料”维护基金当前规模等基础信息。
四、填报基金ISIN码申请基金基础资料维护后，基金管理人通过基金业务专区中的“业务办理—>基金上市—>ISIN码申请”提交基金ISIN码申请。表单填写注意事项：
（1）“是否为非交易业务”选择“否”；（2）“是否需要人工审核”选择“需要人工审核”；（3）“WM公司是否分配ISIN编码”，不用选择；（4）“WM公司已分配的ISIN编码”选择“未分配”。
五、提交上市业务申请上市时间（T日为上市首日）确定后，基金管理人应在T-7交易日前，通过基金业务专区中的“业务办理—>基金上市—>基金上市”提交上市业务申请。
（一）表单填写注意事项基金代码、简称、基金业务类别、基金总规模（单位：份，含所有份额）、基金规模（份）、本次流通份额（份）、上市日期、前收盘价等参数应确保与上市申请材料（含上市申请书、上市申报材料表和上市交易公告书等）保持一致。
（二）上市申请材料
1.《上市申请书》（基金管理人盖章扫描件）；
《上市申请书》是对满足上市条件的描述，应包括基金募集金额及持有人户数；募集情况数据须和验资报告一致；流动性服务商情况说明。
2.基金募集资金验资报告（扫描件）；
3.中国证监会对基金备案的确认文件（扫描件）；
4.基金上市交易公告书（必备要素参考附件4-5）；
5.T-5日基金持有人结构申报表（中国结算盖章扫描件）；
6.深圳结算出具的T-5日基金场内证券持有人名册；
7.上市交易公告书中财务部分（含投资组合）（经托管人确认的盖章件）；
8.已生效的REITs认购不动产资产支持证券的认购协议（基金管理人盖章扫描件）；
9.REITs所投资专项计划的成立公告；
10.REITs所投资专项计划已生效的基础资产买卖协议（基金管理人盖章扫描件）;
11.持有份额10%及以上基金持有人情况表；
12.发售后至上市前发生的可能对不动产基金投资价值及投资决策判断有重大影响事项的说明（如适用）。
（三）基金管理人更新、补充上市申请材料在T-4日前，本所对基金管理人提交的上市申请材料进行审核，基金管理人根据审核意见对上市申请材料进行修改、更正或补充。
六、基金管理人收取《上市通知书》
T-4日，上市业务审核通过后，基金管理人通过基金业务专区收取《上市通知书》。
七、发起《基金上市交易公告书》信息披露流程T-4日，上市业务审核通过后，基金管理人通过本所基金业务专区中的“业务办理—>信息披露—>基金运作—>上市交易公告书”发起信息披露流程。
T-3日，基金管理人在中国证监会规定的媒介及本所网站刊登《基金上市交易公告书》。
八、发起《基金上市交易提示性公告》信息披露流程T-1日，基金管理人通过基金业务专区的“业务办理—>信息披露—>基金运作—>上市交易提示性公告”发起信息披露流程。上市交易提示性公告应包含基金代码、场内简称、最新交易份额数量、上市首日涨跌幅、涨跌幅。
T日，在中国证监会规定的媒介及本所网站刊登《基金上市交易提示性公告》。
上市流程图
第三章投资者适当性
一、建立健全适当性管理制度基金管理人和证券公司等基金销售机构应当根据《证券期货投资者适当性管理办法》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》等规定，制定REITs投资者适当性管理的相关工作制度，对投资者进行适当性管理。
二、充分揭示风险
（一）制定风险揭示书基金管理人和证券公司等基金销售机构应当对照《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》的附件《公开募集不动产投资信托基金风险揭示书必备条款》，制定《公开募集不动产投资信托基金相关业务风险揭示书》（以下简称《风险揭示书》）。
除《公开募集不动产投资信托基金风险揭示书必备条款》规定的风险事项以外，基金管理人和证券公司等基金销售机构还可以根据具体情况在本公司制定的《风险揭示书》中对REITs投资的相关风险做进一步列举。
（二）签署风险揭示书基金管理人和证券公司等基金销售机构应当加强REITs产品的投资者教育，引导投资者充分认识REITs的风险特征，要求普通投资者在首次购买REITs份额前，以纸质或电子形式签署风险揭示书，确认其了解REITs产品特征及主要风险。普通投资者未签署《风险揭示书》的，基金管理人、证券公司等基金销售机构不得接受其购买委托。
普通投资者，即符合《证券期货投资者适当性管理办法》
第十条规定的投资者。
第四章
附件
附件1：不动产基金发售各业务完成时点要求（X日为询价日，T日为募集期首日，L日为募集期最后一日。其中，募集期首日（T日）至少应在发售公告发布三个自然日后。如无特殊说明，均为交易日）期限工作要求经证监会注册，启动发售前申请基金简称及代码通过基金业务专区报备发售方案询价日3个交易日前（X-3日前）
披露询价公告、招募说明书等信息披露文件询价日1个交易日前（X-1日前）
在EIPO平台录入并提交询价参数，确定可参与询价的网下投资者及配售对象询价日（X日）
询价询价日下一交易日（X+1日）
根据询价结果，确定有效报价配售对象名单、发售价格及最终的网下发售份额数量刊登发售公告2个交易日前在基金业务专区提交发售公告、战略投资者专项核查报告和专项法律意见书，T-3日（自然日）
在指定媒体披露募集期首日前一交易日（T-1日）
T-1日15:00前在EIPO平台录入发售参数，并启动认购募集期（T日至L日），基金募集
1.网下投资者、公众投资者、战略投资者认购
2.基金管理人在募集期每日12：00前，通过基金业务专区上传前一交易日的认购数据
3.若需变更基金认购期限，按本指南规定的时限提交业务，并在EIPO平台修改募集期相关参数募集期结束的次一交易日（L+1日）
或指定交易日
1.基金管理人、财务顾问确认是否启动回拨机制，如回拨通知本所并公告
2.基金管理人进行网下发售份额配售
3.网下投资者各配售对象获配情况上传至EIPO平台募集期结束后
1.基金管理人向中国结算进行份额登记并进行验资
2.战配投资者份额锁定
3.披露基金合同生效公告
4.基金管理人应当将法律意见书、发售总结报告等文件报送本所（设立之日起10个工作日内）
附件2：不动产基金EIPO平台操作时间节点（X日为询价日，T日为募集期首日，L日为募集期最后一日，如无特殊说明，均为交易日。）
时间节点基金管理人或财务顾问X-1日10:00前
1.发售申请首次录入
2.发售申请二次录入
3.发售申请确认提交X-1日21：00前
1.询价投资者确定
2.启动初步询价X日9:30-15:00询价，询价截止后可查询询价结果，并进行投资者剔除T-1日15:00前
1.发售参数首次录入
2.发售参数二次录入
3.确定发售参数
4.确定有效入围投资者（配售对象）
T日至L日9:30-15:00查询认购结果12：00前上传前一交易日的认购数据及累计认购数据L+1日或之后15:00前上传配售结果文件L+1日或之后17:00前确认结束网下发售附件3：需上传系统的发售上市相关公告文件（X日为询价日，T日为募集期首日，L日为募集期最后一日，如无特殊说明，均为交易日。）
公告名称上传系统时间公告日期备注询价公告、基金合同、招募说明书、基金产品资料概要、托管协议启动发售前X-3日或之前基金业务专区提交发售公告刊登发售公告前2个交易日T-3日（自然日）
基金业务专区提交基金管理人关于战略投资者的专项核查报告及法律意见书刊登发售公告前2个交易日T-3日（自然日）
基金业务专区提交公众投资者发售与网下发售之间的回拨份额公告（如有）
L+1日15:00前L+2基金业务专区提交基金合同生效公告L+3日后15:00前次一交易日基金业务专区提交上市公告书上市日前4个交易日上市日前3个交易日基金业务专区提交上市提示性公告上市日前1个交易日上市日首日基金业务专区提交附件4-1：《询价公告》必备要素特别提示重要提示
一、本次发售的基本情况
（一）发售方式
（二）发售数量
1、基金份额发售总量
2、战略配售、网下发售数量
（三）定价方式
（四）限售期安排
（五）本次发售重要时间安排
1、发售时间安排
2、本次发售路演推介安排
二、战略配售
（一）参与对象
1、选择标准
2、战略投资者具体情况
（二）配售数量
（三）配售条件
（四）限售期限
（五）核查情况
（六）认购款项缴纳及验资安排
（七）相关承诺
三、网下询价安排
（一）参与网下询价的投资者标准及条件
（二）承诺函及资质证明文件的提交方式
（三）网下投资者备案核查
（四）询价
（五）网下投资者违规行为的处理
四、确定有效报价投资者和发售价格
五、各类投资者认购方式及费用
六、本次发售回拨机制
七、各类投资者配售原则及方式
八、投资者缴款
九、中止发售情况
十、基金管理人、财务顾问联系方式附件4-2：《发售公告》必备要素特别提示重要提示
释义
一、询价结果及定价情况
（一）询价情况
1、总体申报情况
2、剔除无效报价情况
3、剔除无效报价后的报价情况
（二）发售价格的确定
（三）有效报价投资者的确定
二、本次发售的基本情况
（一）发售规模和发售结构
（二）认购价格
（三）募集资金
（四）回拨机制
（五）限售期安排
（六）拟上市地点
（七）本次发售的重要日期安排
（八）认购费用
（九）以发售价格计算的不动产项目价值及预期收益测算
三、投资者开户
四、战略配售
（一）参与对象
（二）承诺认购的基金份额数量及限售期安排
（三）原始权益人初始持有不动产项目权益的比例
五、网下认购
（一）参与对象
（二）网下认购
（三）网下初步配售基金份额
（四）公布初步配售结果
（五）认购款项的缴付
六、公众认购
（一）销售机构
（二）禁止参与公众认购的投资者
七、中止发售情况
八、发售费用
九、清算与交割
十、基金资产的验资与基金合同生效
十一、本次募集的有关当事人或中介机构附表：投资者报价信息统计序号交易员名称配售对象代码配售对象名称配售对象类别拟申购价格（元）
拟申购数量（万份）
备注附件4-3：《基金合同生效公告》必备要素
一、公告基本信息基金名称、基金简称、基金运作方式、基金合同生效日等。
二、基金募集情况
（一）有效认购份额、募集期间净认购金额以及认购资金在募集期间产生的利息。
（二）最终向战略投资者、网下投资者和公众投资者发售的基金份额数量及其比例，获配网下投资者名称以及每个获配投资者的报价、认购数量和获配数量等，并明确说明自主配售的结果是否符合事先公布的配售原则；最终获配的战略投资者名称、基金份额数量以及限售期安排等。
（三）对于提供有效报价但未参与认购，或实际认购数量明显少于报价时拟认购数量的投资者应列表公示并着重说明。
三、其他需要提示的事项附件4-4：《限售公告》必备要素
一、公告基本信息基金代码、基金简称、业务类型等。
二、限售投资者具体信息下列投资者作为战略配售投资者，其持有的战略配售份额已根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及其他相关规定的要求办理完成限售业务，具体如下：
（1）场内份额限售序号证券账户名称限售份额总量限售期（月）
（2）场外份额锁定序号账户名称锁定份额数量锁定期（月）
三、其他需要提示的事项附件4-5：《上市交易公告书》必备要素
一、重要声明与提示
二、基金概览
（一）基金简称、交易代码、截至公告日前两个工作日的基金份额总额和基金份额净值、本次上市交易份额、上市交易的证券交易所、上市交易日期、基金管理人、基金托管人等基本信息。
（二）不动产基金投资运作、交易等环节的主要风险
（三）不动产基金认购不动产资产支持证券以及不动产基金所投资专项计划投资基础资产的情况。
三、基金的募集与上市交易
（一）本次上市前基金募集情况，至少包括：
1、基金募集申请的核准机构和核准文号、基金运作方式、基金合同期限、发售日期、发售价格、发售期限、发售方式、发售机构、验资机构名称、募集资金总额及入账情况、基金备案情况、基金合同生效日及该日的基金份额总额等；
2、不动产项目原始权益人或同一控制下的关联方、其他战略投资者参与本次基金战略配售的具体情况及限售安排。
（二）基金上市交易的主要内容，至少包括：
基金上市交易的核准机构和核准文号、上市交易日期、上市交易的证券交易所、基金简称、基金交易代码、本次上市交易无限售安排的份额、本次上市交易有限售安排的份额、未上市交易份额的份额规定。
四、持有人户数、持有人结构及前十名持有人
五、基金主要当事人简介基金管理人、基金托管人、基金验资机构等基本信息
六、基金合同摘要
七、基金财务状况
八、基金投资组合
九、重大事件揭示
十、基金管理人承诺
十一、基金托管人承诺
十二、备查文件目录附件5：不动产基金场内份额限售申请深圳证券交易所：
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及其他相关规定要求，不动产基金战略配售份额存在限售期。现申请对XX基金（证券代码：
证券简称：
）部分场内份额进行限售，限售信息详见附件《证券登记申报明细清单》。
XX基金公司年月日附：不动产基金限售份额《证券登记申报明细清单》
证券代码：
证券简称：
序号证券账户号码股东名称股东类别证件号码持股数量股份性质流通类型托管单元编码采集标志平均原值总计记录数：
股份数量：
说明：
1.持有数量单位：股票为“股”，基金和权证为“份”，债券为“张”。发行人核查结果反馈：
□经核查，数据准确无误。
发行人公章经办人姓名：
年月日附件6：不动产基金场外份额锁定申请表序号基金代码代理人代码份额类别基金账户交易账户投资者人名称证件类型证件号码申请锁定份额锁定生效日解锁生效日不自动解锁不自动解锁不自动解锁注意事项：
1、此通知单需于场外份额登记日当日提交至深圳证券交易所，锁定生效日为场外份额登记日次一交易日。
2、基金账户为场外12位基金账户；代理人代码为场外代理人代码；份额类别为“前收费”或“后收费”。
3、交易账户为投资人在场外基金销售人处开立的交易账户。若基金账户下任何交易账户份额均可锁定（不指定交易账户），交易账户填“不指定交易账户”。
4、中国结算总部基金业务部核验基金账户投资人名称、证件类型、证件号码，根据基金代码、代理人代码、份额类别、基金账户、交易账户查询确定可锁定份额。可锁定份额大于或等于申请锁定份额时，中国结算总部基金业务部在可锁定份额内锁定申请锁定份额；可锁定份额小于申请锁定份额时，锁定失败（不能锁定任何份额）。
5、解锁生效日若填具体日期，填写后将于该日期自动解锁，解锁生效日当日投资者申报的份额减少类业务将被正常处理。解锁生效日不确定或不自动解锁的填写“不自动解锁”。原则上应填写“不自动解锁”。
6、对于完成锁定的份额明细，锁定生效日当日投资者申报的份额减少类业务将判失败。
经办人：
联系电话：
XXX基金管理公司（盖章）
年月日