上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务指南第3号——扩募业务办理上海证券交易所2025年12月
目录
重要提示.............................................................................................................................................1 第一章发售前工作.......................................................................................................................... 3 一、披露拟购入不动产项目临时公告....................................................................................3 二、履行变更注册程序期间的信息披露................................................................................4 （一）在当日提交信息披露申请....................................................................................4 （二）在发生之日起当日或次日提交信息披露申请....................................................4 （三）其他情况下的信息披露申请................................................................................4 三、召开基金份额持有人大会................................................................................................ 4 （一）披露召开持有人大会的通知公告及提示性公告................................................4 （二）披露召开持有人大会期间停牌的提示性公告....................................................6 （三）披露持有人大会决议生效公告............................................................................6 四、扩募期间暂停分红业务.................................................................................................... 7 第二章向原持有人配售.................................................................................................................. 7 一、发售前需关注的事项........................................................................................................ 7 （一）确认配售范围及配售比例....................................................................................7 （二）符合条件的基金份额持有人参与配售认购的方式............................................8 二、发售及认购........................................................................................................................ 8 （一）发售业务申请与受理............................................................................................8 （二）确认认购日期并录入发售参数..........................................................................10 （三）发布发售公告...................................................................................................... 11 （四）转托管暂停及恢复.............................................................................................. 11 （五）权益登记.............................................................................................................. 12 （六）符合条件的基金持有人参与认购......................................................................12 （七）认购结束日期调整.............................................................................................. 13 （八）披露《基金合同更新公告》..............................................................................14 （九）披露交易实施情况报告书..................................................................................14 （十）材料报备.............................................................................................................. 15 三、登记、限售及锁定.......................................................................................................... 15 （一）扩募认购份额登记.............................................................................................. 15 （二）限售锁定办理流程.............................................................................................. 16 （三）限售锁定期管理.................................................................................................. 17 四、发售其他安排.................................................................................................................. 17 （一）认购期间停复牌管理..........................................................................................17 （二）除权...................................................................................................................... 18 五、发行结果公告.................................................................................................................. 18 （一）发行成功.............................................................................................................. 18 （二）发行失败............................................................................................................ 18 第三章公开扩募............................................................................................................................ 19 一、发售前需关注事项.......................................................................................................... 19 二、发售及认购...................................................................................................................... 20 （一）发售业务申请与受理..........................................................................................20 （二）确认认购日期并录入发售参数..........................................................................22 （三）发布发售公告...................................................................................................... 23 （四）转托管暂停及恢复.............................................................................................. 23 （五）权益登记.............................................................................................................. 23 （六）符合条件的投资者参与认购..............................................................................23 （七）认购结束日期调整.............................................................................................. 25 （八）披露《基金合同更新公告》..............................................................................25 （九）披露交易实施情况报告书..................................................................................25 （十）材料报备.............................................................................................................. 25 三、登记、限售及锁定.......................................................................................................... 26 （一）扩募认购份额登记.............................................................................................. 26 （二）限售锁定办理流程.............................................................................................. 26 （三）限售锁定期管理.................................................................................................. 26 四、发售其他安排.................................................................................................................. 26 （一）组合发售.............................................................................................................. 26 （二）认购期间停复牌管理..........................................................................................26 五、发行结果公告.................................................................................................................. 27 （一）发行成功.............................................................................................................. 27 （二）发行失败.............................................................................................................. 27 第四章定向扩募............................................................................................................................ 27 一、认购.................................................................................................................................. 27 （一）扩募发售报备...................................................................................................... 28 （二）符合条件的投资者参与认购..............................................................................29 （三）披露《基金合同更新公告》..............................................................................30 （四）披露交易实施情况报告书..................................................................................30 （五）披露发行情况报告书及战略投资者核查文件..................................................30 二、登记、限售及锁定.......................................................................................................... 31 （一）向中国结算申请强增..........................................................................................31 （二）限售锁定期管理.................................................................................................. 31 三、发行结果公告.................................................................................................................. 32 第五章扩募份额上市.................................................................................................................... 32 一、提交扩募份额上市申请并公告......................................................................................32 （一）上市申请.............................................................................................................. 32 （二）上市日期确定...................................................................................................... 33 （三）上市公告.............................................................................................................. 33 二、向中国结算发送上市日期.............................................................................................. 33 三、披露上市交易提示性公告.............................................................................................. 34 四、扩募份额上市.................................................................................................................. 34 第六章模板及附件........................................................................................................................ 35 一、业务文件模板.................................................................................................................. 35 附件1-1：关于REITs 扩募发售上市业务自查和承诺反馈表...................................35 附件1-2：报备文件与对外披露文件一致的承诺函................................................... 36 附件1-3：REITs 新增场内份额限售申请.................................................................... 37 附件1-4：REITs 场外份额锁定申请表........................................................................ 38 附件1-5：扩募份额上市申请书....................................................................................39 二、公告文件类别及要素...................................................................................................... 41 附件2-1：向不特定对象扩募信息披露公告类别....................................................... 41 附件2-2：《拟购入不动产项目的决定公告》必备要素........................................... 42 附件2-3：《产品变更草案》必备要素........................................................................43 附件2-4：《扩募方案草案》必备要素........................................................................44 附件2-5：《拟购入不动产项目的进展情况公告》必备要素................................... 46 附件2-6：《基金产品变更申请公告》必备要素....................................................... 47 附件2-7：《收到中国证监会/交易所的受理通知书公告》必备要素......................48 附件2-8：《收到交易所问询公告》必备要素........................................................... 49 附件2-9：《提交问询答复及相关文件公告》必备要素........................................... 50
附件2-10：《收到交易所关于变更申请的无异议函/终止审核通知公告》必备要素51附件2-11：《收到中国证监会关于基金变更注册/不予注册的批复公告》必备要素52
附件2-12：《撤回申请公告》必备要素......................................................................53 附件2-13：《配售提示性公告》必备要素..................................................................54 附件2-14：《基金合同更新公告》必备要素............................................................. 55 附件2-15：《上市交易公告书》必备要素..................................................................56
重要提示
一、本指南仅为办理不动产投资信托基金（以下简称不动产基金）扩募发售和上市相关业务之用，并非上海证券交易所（以下简称本所）业务规则或对规则的解释。如本指南与国家法律、法规及有关业务规则发生冲突，应当以法律、法规及有关业务规则为准。本指南未尽事宜，参照本所上市基金相关业务指南的规定办理。
二、根据《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第3号——扩募及新购入不动产（试行）》（以下简称《扩募及新购入不动产指引》）规定，不动产基金扩募包括向特定对象发售（以下简称定向扩募）、向原不动产基金持有人配售份额（以下简称向原持有人配售）和向不特定对象募集（以下简称公开扩募）三种方式。其中，向原持有人配售、公开扩募可通过分别单独或组合两种业务类型实现，分为三种组合方式：组合一，只包含向原持有人配售；组合二，同时包含向原持有人配售和公开扩募；组合三，只包含公开扩募。在组合二中，向原持有人配售超比例申报部分，基金管理人在最终认购结果确认时不得确认为公开扩募份额。
三、基金管理人应确保向本所提交的业务申请和不动产基金公告内容一致，提供给指定媒介的不动产基金公告内容和提供给本所的一致。基金管理人应当指定专人负责存续期业务办理，指定专人变更的，应当及时与本所联系。
四、本指南要求基金管理人提供的相关材料在本所系统相应业务表单中有明确列示，部分材料在报送说明中附有模板，基金管理人应当按照本所系统中最新模板（注：红色“*”标注的为必须提交材料）提交材料。
五、基金管理人选择的扩募方式涉及向原持有人配售业务的，场内通过本所交易系统认购的部分由本所会员单位（券商）进行前端控制，包括非原持有人剔除、账户配售份额确认等。基金管理人负责收集场内、场外原持有人的有效认购申报，履行复核义务，确认最终认购结果。本所会员单位（券商）及基金管理人应依据本指南及时实现业务、技术等工作就绪。本所不对场内配售对象、配售份额进行限制。
六、本指南中除特别标注外，其余日期均为交易日。
七、不动产基金登记结算相关业务以中国结算相关业务规则为准。
八、本所将根据业务需要不定期对本指南作出修订，并保留对本指南的最终解释权。
第一章 发售前工作基金管理人拟启动扩募发售和上市的，基金管理人、财务顾问（如有，此处财务顾问指受托办理发售业务的财务顾问，全文同）应及时与本所联系，了解扩募发售有关要求，做好发售前的各项工作。
一、披露拟购入不动产项目临时公告基金管理人完成拟购入不动产项目的尽调工作，与交易对方就不动产项目购入进行磋商谈判。在作出拟购入不动产项目决定前，基金管理人履行必要内部决策程序，并于作出拟购入不动产项目决定后当日或次日通过本所业务管理系统平台提交临时信息披露申请，披露材料包括拟购入不动产项目的决定公告，并将产品变更草案、扩募方案（如有）作为公告的附件同时披露，必备要素详见附件2-2。
其中，产品变更草案的内容包括交易概况、拟购入不动产项目和交易对方的基本情况、拟购入不动产项目定价方式和定价依据、资金来源、交易主要风险、交易各方声明与承诺，以及本次交易存在的其他重大因素等，必备要素详见附件2-3。扩募方案（如有）的内容包括发售方式、发售对象、定价方式、募集资金用途、对原基金份额持有人的影响，以及发售前累计收益的分配方案（如有）等，必备要素详见附件2-4。
基金管理人首次发布拟购入不动产项目临时公告至提交基金变更注册申请之前，应当通过本所业务管理系统平台提交临时信息披露申请，及时披露重大进展或者重大变化。
二、履行变更注册程序期间的信息披露基金管理人在履行中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）变更注册、本所不动产基金产品变更和不动产资产支持证券相关申请确认程序期间，应通过本所业务管理系统平台提交信息披露申请，公告类别详见附件2-1。信息披露时间及具体情形如下：
（一）在当日提交信息披露申请向本所提交不动产基金产品变更申请和不动产资产支持证券相关申请时，应同时提交信息披露申请。
（二）在发生之日起当日或次日提交信息披露申请发生下列情形之一的，应在当日或次日提交信息披露申请：
1.收到中国证监会或者本所的受理通知书；
2.收到本所问询；
3.提交问询答复以及有关相关文件；
4.收到本所关于变更申请的无异议函或者终止审核通知；
5.收到中国证监会关于基金变更注册或者不予变更注册的批复。
（三）其他情况下的信息披露申请履行变更注册程序期间，基金管理人决定撤回申请的，应当说明原因，并提交信息披露申请。
三、召开基金份额持有人大会履行完毕基金变更注册程序后，基金管理人应当召开基金份额持有人大会，并进行相关信息披露。
（一）披露召开持有人大会的通知公告及提示性公告
1.披露召开持有人大会的通知公告基金管理人至少在召开持有人大会前30日（自然日）刊登召开基金份额持有人大会的通知公告并附有相关表决议案，同时披露招募说明书（草案）、基金合同（草案）、托管协议（草案）和法律意见书等文件及其相关修订情况（如有）。基金管理人应通过本所业务管理系统平台提交上述临时信息披露申请，并提交停牌申请。停牌为基金持有人大会召开之日（以通讯方式召开的为基金持有人大会计票之日）开市起，暂不填写复牌日期。基金份额持有人大会拟购入不动产项目的议案及拟作出的决议，应至少包括下列内容：
（1）拟购入不动产项目和交易对方；
（2）交易价格或者价格区间；
（3）定价方式或者定价依据；
（4）不动产项目自定价基准日至交割日期间损益的归属；
（5）不动产项目办理权属转移的合同义务和违约责任；
（6）扩募方案（如有）；
（7）决议有效期；
（8）对基金管理人办理本次不动产项目交易和扩募（如有）
的具体授权；
（9）招募说明书、基金合同、托管协议等文件针对本次不动产项目购入事项的相关修订；
（10）其他需要明确的事项。
2.披露召开持有人大会的两次提示性公告基金管理人刊登召开基金份额持有人大会通知公告后，需在2个交易日内连续刊登提示性公告。提示性公告前一交易日，基金管理人需通过本所业务管理系统平台提交召开基金份额持有人大会通知的提示性公告信息披露申请，并于次一交易日对外披露，提示性公告披露日无需停牌。
（二）披露召开持有人大会期间停牌的提示性公告基金管理人应于基金份额持有人大会召开之日（以通讯方式召开的为基金份额持有人大会计票之日）前一交易日，通过本所业务管理系统平台提交召开基金份额持有人大会期间停牌的提示性公告信息披露申请。
（三）披露持有人大会决议生效公告基金管理人原则上应于基金份额持有人大会决议生效公告日的前一交易日12:00前，通过本所业务管理系统平台提交基金份额持有人大会决议生效公告、本次会议法律意见书，以及招募说明书、基金合同、托管协议、基金产品资料概要信息披露申请，并提交复牌申请，于基金份额持有人大会决议生效公告日复牌（如基金份额持有人大会决议生效公告日为非交易日，则公告后首个交易日开市时复牌）。
四、扩募期间暂停分红业务基金管理人应当在启动扩募发售前统筹安排不动产基金分红事宜，自扩募发售期首日至上市日间不办理分红业务，防止扩募期间分红可能造成的基金份额价值波动，避免扩募份额变动可能导致的分红权益登记和红利派发错误。
第二章 向原持有人配售
一、发售前需关注的事项
（一）确认配售范围及配售比例向原持有人配售是指向权益登记日登记在册的基金份额持有人配售，且配售比例应相同。符合条件的基金份额持有人根据截至权益登记日的持仓份额及基金管理人提供的配售比例确认拟认购份额，拟认购份额应在配售比例范围内。场内部分，本所交易系统不对场内符合条件的基金份额持有人（以下简称场内原持有人）的认购申请额度进行限制，本所会员单位（券商）在接到场内原持有人认购指令后进行前端控制，确认每个场内原持有人的配售份额，基金管理人负责确认场内原持有人的最终配售结果。场外部分，中国证券登记结算有限责任公司开放式基金登记结算系统（以下简称中国结算TA系统）不对场外符合条件的基金份额持有人（以下简称场外原持有人）的认购申请额度进行限制，允许场外原持有人在未持仓的场外销售机构报单，基金管理人应根据投资者基金账户在各销售机构总持仓份额和配售比例逐笔确认配售结果。
（二）符合条件的基金份额持有人参与配售认购的方式场内原持有人应在场内参与配售认购，可通过本所交易系统参与配售认购，也可联系基金管理人参与配售认购。场外原持有人应在场外参与配售认购，通过场外销售机构或联系基金管理人参与配售认购。
对于参与基金份额战略配售的投资者（以下简称战略投资者）、租用席位的投资者、场内会员单位（券商）未开通LOF认购权限的投资者等，可直接联系基金管理人向其提交配售认购申请，由基金管理人通过份额强制调整业务报送至中国结算TA系统。
二、发售及认购名称释义：
R日——权益登记日T日—认购起始日/停牌起始日M日—认购结束日M1日—变更后的认购终止日S日—基金合同更新生效日
（一）发售业务申请与受理→T-8日（含）前基金管理人收到本所关于变更申请的无异议函和中国证监会关于基金变更注册的批复，且基金份额持有人大会作出拟购入不动产项目决议后，基金管理人通过本所业务管理系统平台提交发售业务申请，并提交下列文件：
1.业务申请文件
（1）发售申请表（函）；
（2）中国证监会准予基金变更注册的批文（扫描件）；
（3）基金管理人、财务顾问（如有）及原始权益人（如有）
对不动产基金获准变更注册至发售前不存在可能对不动产基金投资价值及投资决策判断有重大影响的事项的承诺（盖章扫描件）；
（4）基金管理人、财务顾问（如有）对战略投资者的选取标准、配售资格，是否存在相关禁止性情形进行核查的文件以及律师事务所出具的相应法律意见书（盖章扫描件）；
（5）基金管理人内部运作管理规范，包括内部运作管理架构、运营操作流程、风险防范措施、指定联系人等（盖章扫描件）；
（6）基金管理人、财务顾问（如有）关于REITs扩募发售上市业务自查和承诺反馈表（格式参考附件1-1）；
（7）提交报备文件与对外披露文件一致的承诺函（基金管理人、财务顾问（如有）盖章扫描件，格式参考附件1-2），承诺内容应包括发售上市期间向本所报送的文件与向投资者提供的纸质文件和电子文件内容一致，与经本所审核、对外披露的公告内容一致。全套申请材料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，基金管理人、财务顾问（如有）对材料的真实性、准确性和完整性承担相应法律责任；
（8）本所要求的其他备查材料。
2.信息披露文件
（1）发售公告，公告的“重要内容提示”及正文中应披露配售比例、预估可配售数量以及发售期间的停复牌安排；
（2）关于战略投资者的专项核查报告；
（3）律师关于战略投资者核查的专项法律意见书；
（4）招募说明书；
（5）基金合同；
（6）托管协议；
（7）基金产品资料概要；
（8）本所要求的其他必要披露文件。
注：如无特别标识，上述披露文件需以PDF格式的电子文件提交。
本所自收到基金管理人的申请材料之日起5个工作日内，对申请材料进行核对，当日13:00后提交的，当日不计入前述5个工作日内；若相关材料未符合本所《扩募及新购入不动产指引》规定或其他相关要求的，则退回基金管理人予以补正，补正时间不计入上述5个工作日内。
正式启动发售后，基金管理人、财务顾问（如有）应按照REITs扩募相关工作安排推进发售上市工作。启动发售后，基金管理人不得再对发售方案作出修改。如因特殊情况需要对发售方案作出重大调整的，应及时通知本所。
（二）确认认购日期并录入发售参数→T-4日（含）前基金管理人在本所业务管理系统平台中对发售业务申请中拟定的认购日期等信息进行确认：
1.如确定拟定认购日期为正式认购日期，则发售业务申请办结；
2.如此时需变更拟定的认购日期，但其他相关信息无变动，则基金管理人可修改认购日期，并重新提交日期变更后的发售公告文件，以及业务信息调整申请函，经本所再次审核通过后，发售业务申请办结；
3.明确扩募采用的发售方式为向原持有人配售；
4.原持有人配售定价和战略配售的定价应当保持一致。基金管理人或财务顾问（如有）通过本所业务管理系统平台录入发售相关参数，包括发售价格、认购起止期间等；
5.如此时因其他因素导致发售相关信息有变化或需取消认购的，则基金管理人可直接取消此次发售申请，流程终止。后续如有需要，可再次发起新的发售申请。
本业务申请经本所最终审核办结后，如因特殊情况需要对募集期等相关安排作出重大调整的，应当及时通知本所。
（三）发布发售公告→T-3日（含，自然日）前发售公告、基金管理人对战略投资者的核查文件及律师事务所对战略投资者核查的法律意见书等信息披露文件在本所官网发布，基金管理人核对网站披露内容是否符合预期。
基金管理人根据中国证监会规定在其他媒介上刊登前述公告。
（四）转托管暂停及恢复→R-2日基金管理人应向本所及中国结算申请暂停R-2日至R日转托管。
向原持有人配售的，基金管理人应在发售公告中披露转托管暂停安排。
→R+1日R+1日转托管恢复生效。
（五）权益登记→R日基金管理人应在R日（即T-1日）收盘后确认基金持有人份额。
同时，基金管理人提交配售提示性公告，并在缴款截止日前，就配售事项至少再刊登一次提示性公告，公告类别详见附件2-13。
（六）符合条件的基金持有人参与认购→T日-M日原则上，募集期不超过5个交易日，募集期指场内、场外两类认购期的最早起始日至最晚终止日的期间，场内、场外扩募认购期应保持一致。每个认购日日终，中国结算TA系统在收到本所发送的场内扩募认购申报数据后，将合并场外扩募认购申报数据发送至基金管理人，基金管理人参照首发认购流程完成一次确认。
场内部分，原持有人在配售认购期内可以通过本所交易系统或联系基金管理人申报认购，本所交易系统不对场内原持有人的认购申请额度进行限制，本所会员单位（券商）在接到场内原持有人认购指令后进行前端控制，确认每个原持有人的配售限额。场外部分，原持有人可通过场外销售机构或联系基金管理人申报。中国结算TA系统不对原持有人的认购申请额度进行限制，允许原持有人在未持仓的场外销售机构报单，基金管理人应根据投资者基金账户在各销售机构总持仓份额和配售比例逐笔确认配售结果。
因不动产基金扩募，投资者及其一致行动人拥有的基金份额比例达到《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》（以下简称《不动产基金业务办法》）规定的收购及权益变动标准的，应当按照《不动产基金业务办法》相关规定履行相应的程序和义务。
发行期内，基金管理人、财务顾问（如有）按照规定组织战略配售。
（七）认购结束日期调整基金管理人可以在认购期间申请变更一次认购结束日期。基金管理人应就认购期调整事项于认购调整生效前提前向市场发布公告。基金管理人可通过业务管理系统平台找到处于认购期的REITs扩募发售流程，发起认购期调整申请。
→M1-1日12:00或之前（如为提前截止，提交时间可推迟至M1日12:00前）
基金管理人提交业务申请材料，并通过业务管理系统平台提交信息披露文件：
1.业务申请材料：
（1）认购日期变更申请函（如仅变更场外认购日期不用提交，盖章扫描件）；
（2）本所要求的其他材料。
2.信息披露文件：
（1）认购日期变更公告；
（2）本所要求披露的其他文件。
上述披露文件需以PDF格式的电子文件提交。
经本所最终审核办结后，基金管理人不得更改。
→M1日（含）前认购日期变更等公告文件在本所官网发布，基金管理人核对网站披露内容是否符合预期。
（八）披露《基金合同更新公告》
→S日取得中国证监会扩募份额备案确认函当日，基金管理人通过本所业务管理系统平台提交《基金合同更新公告》（必备要素见附件2-14）。
→S+1日《基金合同更新公告》在符合中国证监会规定的媒介及本所网站上进行披露，基金管理人核对网站披露内容是否符合预期。
（九）披露交易实施情况报告书拟购入不动产项目完成相关变更注册程序并经基金份额持有人大会表决通过后，基金管理人应当及时实施交易方案，并编制交易实施情况报告书，于实施完毕之日起2个工作日内通过本所业务管理系统平台提交不动产项目交易实施情况报告书信息披露申请，并于次日对外披露。
（十）材料报备→上市前基金管理人通过本所业务管理系统平台提交以下文件：
1.律师事务所出具的法律意见书（盖章扫描件）；
2.发售总结报告（盖章扫描件）；
3.发售结束后具有执行证券、期货相关业务资格的会计师事务所出具的验资报告（盖章扫描件）。
三、登记、限售及锁定名称释义：
M+f日—扩募认购份额登记日L日—扩募份额上市日
（一）扩募认购份额登记→T日至M日在认购期内，基金管理人归集场内、场外原持有人认购申请；
归集特殊认购申请（即需通过份额强制调增业务完成份额登记的认购部分）。
→M+f日当日11:00前，基金管理人向中国结算TA系统发送投资者场内、场外认购最终确认结果数据文件。
中国结算根据基金管理人发送的认购最终确认结果完成场内、场外份额登记，后续参照中国结算首发认购结束流程完成相关资金交收。
上市前，扩募所得场内份额流通类型为非流通，场外份额不能办理转托管或基金通平台做市份额转出、做市转让等业务。
→T日至L-5日上午前每个强增申请日，基金管理人需向中国结算总部基金业务部申请，通过份额强制调整文件（“83文件”）向中国结算TA系统申请强增份额。若强增申请日当日强增存在失败情形，则次日基金管理人按照前述流程，继续申请强增份额，直至完成全部强增申请。
（二）限售锁定办理流程→L-5日（含）10:00前本所对限售锁定申请提供一站式电子化受理，基金管理人通过本所业务管理系统平台提交限售申请（场内限售、场外锁定），并向本所提交下列文件：
1.REITs场内份额限售申请（必备要素见附件1-3）；
2.REITs场外份额锁定申请（必备要素见附件1-4）；
3.基金份额限售/锁定的公告；
4.本所要求的其他文件。
本所于当日完成审核。中国结算和中国结算上海分公司根据本所通知分别完成场外份额锁定、场内份额限售操作。基金管理人通过业务管理系统平台发起限售办结申请，确认投资者份额的限售和锁定已完成，并提交全量生效数据（盖章）。经本所审核通过后，办结流程生效。
注：
1.在办结限售和锁定流程前，原则上，基金管理人应一次性完成所有限售份额的限售/锁定。
2.战略投资者、战略配售相关事宜应符合《扩募及新购入不动产项目指引》《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务指南第1号——发售上市业务办理》等相关规定。
3.场外已锁定生效的份额不能办理转托管或基金通平台做市份额转出等业务。
（三）限售锁定期管理新购入不动产项目的原始权益人或其同一控制下的关联方通过战略配售方式获得不动产基金扩募份额的，其中基金扩募份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，限售期间内不允许质押。
通过向原持有人配售方式获得的扩募份额，可以不限售，也可以设置限售。基金管理人需事先在公告中披露扩募份额有无限售，以及限售的具体安排。
扩募份额解限/解锁参照《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务指南第2号——存续业务》（以下简称《2号指南》）第二章内容办理。
四、发售其他安排
（一）认购期间停复牌管理基金管理人应在发售公告中披露认购期间停复牌安排，停牌区间为[T,M+1]，M+2日复牌。
（二）除权→M+1日12:00前若发行成功，基金管理人应于M+1日12:00前及时向本所提交除权流程，明确除权生效日（即M+2日）、除权价格，并在公告中明确除权价格计算相关参数。
→M+2日以当日开盘基准价进行除权，当日证券简称以XR开头标识。
除权价格即除权生效日开盘参考价，计算公式为：
除权（息）价格＝[（前收盘价格-现金红利）+向持有人配售价格×新发相关份额占比1+战略配售价格×新发相关份额占比2]/（1+合计新发份额占比3）。
五、发行结果公告
（一）发行成功→M+1日基金管理人应披露配售发行结果公告。不动产基金M+2日复牌，基金管理人应按照本指南“第二章向原持有人配售”之“四、发售其他安排”之“（二）除权”对复牌当日不动产基金价格进行除权。
（二）发行失败→M+1日1新发相关份额占比=向原持有人配售份额数量/本次发售前份额总量2新发相关份额占比=战略配售份额数量/本次发售前份额总量3合计新发份额占比=（向原持有人配售份额数量+战略配售份额数量）/本次发售前份额总量基金扩募发售失败的，基金管理人应披露配售发行失败结果公告。
基金扩募发售期限届满，出现下列情形之一的，不动产基金扩募发售失败：
1.基金扩募份额总额未达到基金份额持有人大会表决通过规模的80%；
2.拟购入不动产项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方等未按照规定参与战略配售；
3.持有份额不低于20%的第一大不动产基金持有人、新购入不动产项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方不履行认购基金份额的承诺；
4.导致基金扩募发售失败的其他情形。
基金扩募发售失败的，基金管理人应披露配售发行失败公告，应在募集期限届满后30日内返还投资者已交付的款项，并加计银行同期存款利息。不动产基金M+2日复牌，价格不除权。
第三章公开扩募
一、发售前需关注事项基金管理人可向原持有人优先配售、剩余份额公开扩募，也可全部公开扩募。
选择向原持有人优先配售、剩余份额公开扩募的，向原持有人优先配售和公开扩募两种业务应同时进行，即两种业务在本所交易系统的认购起止时间相同，向原持有人优先配售和剩余部分公开扩募的发售价格相同，原持有人参与配售的优先权在基金管理人确认份额时体现。
参与优先配售下的原持有人超比例认购的部分，基金管理人在最终确认时不得确认为公开扩募的部分。网下机构投资者、参与优先配售的原持有人以及其他投资者，可以参与优先配售后的余额认购。
二、发售及认购名称释义：
T日—认购起始日/停牌起始日M日—认购结束日M1日—变更后的认购终止日S日—基金合同更新生效日
（一）发售业务申请与受理→T-8日（含）前基金管理人收到本所关于变更申请的无异议函和中国证监会关于基金变更注册的批复，且基金份额持有人大会作出拟购入不动产项目决议后，基金管理人通过本所业务管理系统平台提交发售业务申请，并提交下列文件：
1.业务申请文件
（1）发售申请表（函）；
（2）中国证监会准予基金变更注册的批文（扫描件）；
（3）基金管理人、财务顾问（如有）及原始权益人（如有）
对不动产基金获准变更注册至发售前不存在可能对不动产基金投资价值及投资决策判断有重大影响的事项的承诺（盖章扫描件）；
（4）基金管理人、财务顾问（如有）对战略投资者的选取标准、配售资格，是否存在相关禁止性情形进行核查的文件以及律师事务所出具的相应法律意见书（盖章扫描件）；
（5）基金管理人内部运作管理规范，包括内部运作管理架构、运营操作流程、风险防范措施、指定联系人等（盖章扫描件）；
（6）基金管理人、财务顾问（如有）关于REITs扩募发售上市业务自查和承诺反馈表（格式参考附件1-1）；
（7）提交报备文件与对外披露文件一致的承诺函（基金管理人、财务顾问（如有）盖章扫描件，格式参考附件1-2）；
（8）本所要求的其他备查材料。
2.信息披露文件
（1）发售公告，公告“重要内容提示”及正文中应特别披露配售比例及预估可配售数量，并说明实际可配售数量将根据配售比例、可参与配售的发售份额数量确定（如有），以及发售期间的停复牌安排；
（2）关于战略投资者的专项核查报告；
（3）律师关于战略投资者核查的专项法律意见书；
（4）招募说明书；
（5）基金合同；
（6）托管协议；
（7）基金产品资料概要；
（8）本所要求的其他必要披露文件。
注：如无特别标识，上述披露文件需以PDF格式的电子文件提交。
本所自收到基金管理人的申请材料之日起5个工作日内，对申请材料进行核对，当日13:00后提交的，当日不计入前述5个工作日内；若相关材料未符合本所《扩募及新购入不动产指引》规定或其他相关要求的，则退回基金管理人予以补正，补正时间不计入上述5个工作日内。
正式启动发售后，基金管理人、财务顾问（如有）应按照REITs扩募相关工作安排推进发售上市工作。启动发售后，基金管理人不得再对发售方案作出修改。如因特殊情况需要对发售方案作出重大调整的，应及时通知本所。
（二）确认认购日期并录入发售参数→T-4日（含）前基金管理人在本所业务管理系统平台中对发售业务申请中拟定的认购日期等信息进行确认：
1.如确定拟定认购日期为正式认购日期，则发售业务申请办结；
2.如此时需变更拟定的认购日期，但其他相关信息无变动，则基金管理人可修改认购日期，并重新提交日期变更后的发售公告文件，以及业务信息调整申请函，经本所再次审核通过后，发售业务申请办结；
3.明确扩募采用的发售方式为公开扩募或向原持有人优先配售、剩余份额公开扩募；
4.涉及向原持有人优先配售的，原持有人配售定价、公开募集定价以及战略配售定价应当保持一致。基金管理人或财务顾问（如有）通过本所业务管理系统平台录入发售相关参数，包括发售价格、认购起止期间等；
5.如此时因其他因素导致发售相关信息有变化或需取消认购的，则基金管理人可直接取消此次发售申请，流程终止。后续如有需要，可再次发起新的发售申请。
本业务申请经本所最终审核办结后，如因特殊情况需要对募集期相关安排作出重大调整的，应当及时通知本所。
（三）发布发售公告→T-3日（含）前发售公告、基金管理人对战略投资者的核查文件及律师事务所对战略投资者核查的法律意见书等公告文件在本所官网发布，基金管理人核对网站披露内容是否符合预期。
基金管理人根据中国证监会规定在其他媒介上刊登前述公告。
（四）转托管暂停及恢复若公开扩募中涉及向原持有人优先配售的，基金管理人应参照本指南“第二章向原持有人配售”之“二、发售及认购”之“（四）转托管暂停及恢复”办理相关业务。
（五）权益登记涉及向基金原持有人优先配售的，基金管理人应参照本指南“第二章向原持有人配售”之“二、发售及认购”之“（五）权益登记”办理相关业务。
（六）符合条件的投资者参与认购→T日-M日原则上，募集期不超过5个交易日，募集期指场内、场外两类认购期的最早起始日至最晚终止日的期间，场内、场外扩募认购期应保持一致。每个认购日日终，中国结算TA系统在收到本所发送的场内扩募认购申报数据后，将合并场外扩募认购申报数据发送基金管理人，基金管理人参照首发认购流程完成一次确认。场内部分，符合条件的投资者在募集期内可以通过本所交易系统或联系基金管理人认购；场外部分，符合条件的投资者可通过场外销售机构或联系基金管理人认购。
涉及向基金原持有人优先配售的，基金管理人应参照本指南“第二章向原持有人配售”之“二、发售及认购”之“（六）符合条件的基金持有人参与认购”办理相关业务。向原持有人优先配售后的余额部分按比例向符合条件的投资者公开扩募。
因不动产基金扩募，投资者及其一致行动人拥有的基金份额比例达到《不动产基金业务办法》规定的收购及权益变动标准的，应当按照《不动产基金业务办法》相关规定履行相应的程序和义务。
发行期内，基金管理人、财务顾问（如有）按照规定组织战略配售。
（七）认购结束日期调整基金管理人可参照本指南“第二章向原持有人配售”之“二、发售及认购”之“（七）认购结束日期调整”办理相关业务。
（八）披露《基金合同更新公告》
→S日取得中国证监会扩募份额备案确认函当日，基金管理人通过本所业务管理系统平台提交《基金合同更新公告》（必备要素见附件2-14）。
→S+1日《基金合同更新公告》在符合中国证监会规定的媒介及本所网站上进行披露，基金管理人核对网站披露内容是否符合预期。
（九）披露交易实施情况报告书基金管理人参照本指南“第二章向原持有人配售”之“二、发售及认购”之“（九）披露交易实施情况报告书”办理相关业务。
（十）材料报备→上市前基金管理人通过本所业务管理系统平台提交以下文件：
1.律师事务所出具的法律意见书（盖章扫描件）；
2.发售总结报告（盖章扫描件）；
3.发售结束后具有执行证券、期货相关业务资格的会计师事务所出具的验资报告（盖章扫描件）。
三、登记、限售及锁定
（一）扩募认购份额登记基金管理人应参照本指南“第二章向原持有人配售”之“三、登记、限售及锁定”之“（一）扩募认购份额登记”办理相关业务。
（二）限售锁定办理流程基金管理人应参照本指南“第二章向原持有人配售”之“三、登记、限售及锁定”之“（二）限售锁定办理流程”办理相关业务。
（三）限售锁定期管理限售锁定期管理参照本指南“第二章向原持有人配售”之“三、登记、限售及锁定”之“（三）限售锁定期管理”。
四、发售其他安排
（一）组合发售基金管理人选择组合发售（即向原持有人优先配售、剩余份额公开扩募）的，向原持有人优先配售的具体流程参照本指南第二章相应内容进行操作，基金管理人应在公告中明确优先向原持有人优先配售的认购方式、配售比例、发售价格等。公开募集部分超额认购的，应参照不动产基金首次发行操作，按比例退还超额认购资金，由基金管理人进行最终发售结果的核对和确认。
（二）认购期间停复牌管理基金管理人应在发售公告中披露认购期间停复牌安排，停牌区间为[T,M]，M+1日复牌。
五、发行结果公告
（一）发行成功→M+1日基金管理人应披露发行结果公告。
（二）发行失败→M+1日基金扩募发售失败的，基金管理人应披露发售失败结果公告。
基金扩募发售期限届满，出现下列情形之一的，不动产基金扩募发售失败：
1.基金扩募份额总额未达到基金份额持有人大会表决通过规模的80%；
2.拟购入不动产项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方等未按照规定参与战略配售；
3.导致基金扩募发售失败的其他情形。
基金扩募发售失败的，基金管理人披露发行失败公告，应在募集期限届满后30日内返还投资者已交付的款项，并加计银行同期存款利息。
第四章定向扩募
一、认购名称释义：
T日—认购起始日M日—认购结束日S日—基金合同更新生效日Y日—会计师事务所出具验资报告日
（一）扩募发售报备→T-8日（含）前基金管理人收到本所关于变更申请的无异议函和中国证监会关于基金变更注册的批复，且基金份额持有人大会作出拟购入不动产项目决议后，基金管理人通过本所业务管理系统平台提交下列文件：
1.发售方案（基金管理人、财务顾问（如有）盖章扫描件）。
发售方案应包括：
（1）拟购入不动产项目基本情况；
（2）本次发行基本情况，包括发行份额、发行价格或定价原则、发行对象、发行时间安排、认购配售缴款安排、追加认购安排（如有）、中止发行安排、发行失败安排、上市安排、限售情况等。针对报送拟发送认购邀请书对象名单后、启动发行前，或者发送认购邀请书后、竞价开始前，新增认购对象的情形，发行方案可以约定相应处理原则和程序等。
基金份额持有人大会决议确定发售对象的，需在发售方案中披露已确定发行对象的基本情况、认购数量或金额、已签署的附生效条件基金份额认购合同摘要；
（3）发行准备工作，如竞价安排、投资者适当性要求等；
（4）发行可能遇到的问题和拟采取的措施；
（5）根据法律法规、业务规则等需要说明的其他事项，以及基金管理人、财务顾问（如有）认为需要说明的相关事项；
（6）基金管理人及财务顾问（如有）联系方式。
2.中国证监会准予基金变更注册的批文（扫描件）。
3.认购邀请书（基金管理人、财务顾问（如有）盖章扫描件）。
4.拟发送认购邀请书名单（基金管理人、财务顾问（如有）
盖章扫描件）。
5.发售上市期间报送文件的相关承诺（基金管理人、财务顾问（如有）盖章扫描件），承诺内容应包括发售上市期间向本所报送的文件与向投资者提供的纸质文件和电子文件内容一致，与经本所审核、对外披露的公告内容一致。全套申请材料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，基金管理人、财务顾问（如有）对材料的真实性、准确性和完整性承担相应法律责任。
6.其他文件（如有）。
本所自收到基金管理人的申请材料之日起5个工作日内，对申请材料进行核对，当日13:00后提交的，当日不计入前述5个工作日内；若相关材料未符合本所《扩募及新购入不动产指引》规定或其他相关要求的，则退回基金管理人予以补正，补正时间不计入上述5个工作日内。
正式启动发售后，基金管理人、财务顾问（如有）应按照相关工作安排推进发售上市工作。启动发售后，基金管理人不得再对发售方案作出修改。如因特殊情况需要对发售方案作出重大调整的，应及时通知本所。
（二）符合条件的投资者参与认购→T日-M日发行期内，基金管理人、财务顾问（如有）按照规定向特定对象组织发行。因不动产基金扩募，投资者及其一致行动人拥有的基金份额比例达到《不动产基金业务办法》规定的收购及权益变动标准的，应当按照《不动产基金业务办法》相关规定履行相应的程序和义务。
（三）披露《基金合同更新公告》
→S日取得中国证监会扩募份额备案确认函当日，基金管理人通过本所业务管理系统平台提交《基金合同更新公告》（必备要素见附件2-14）。
→S+1日《基金合同更新公告》在符合中国证监会规定的媒介及本所网站上进行披露，基金管理人核对网站披露内容是否符合预期。
（四）披露交易实施情况报告书拟购入不动产项目完成相关变更注册程序并经基金份额持有人大会表决通过后，基金管理人应当及时实施交易方案，并编制交易实施情况报告书，于实施完毕之日起2个工作日内通过本所业务管理系统平台提交不动产项目交易实施情况报告书信息披露申请，并于次日对外披露。
（五）披露发行情况报告书及战略投资者核查文件→Y+1日内基金管理人应于Y至Y+1日内，通过本所业务管理系统平台提交信息披露申请，披露定向扩募发行情况报告书，同时将验资报告等文件作为附件报备。经本所审核通过后，最晚于Y+2日在符合中国证监会规定的媒介及本所网站上进行披露。
二、登记、限售及锁定
（一）向中国结算申请强增每个强增申请日，基金管理人需向中国结算总部基金业务部申请，通过份额强制调整文件（“83文件”）向中国结算TA系统申请强增份额。若强增申请日当日强增存在失败情形，则次日基金管理人按照前述流程，继续申请强增份额，直至完成全部强增申请。
上市前，扩募所得场内份额流通类型为非流通，场外份额不能办理转托管或基金通平台做市份额转出、做市转让等业务。
（二）限售锁定期管理基金份额持有人大会决议提前确定全部发售对象的，新购入不动产项目的原始权益人或其同一控制下的关联方持有的20%及以内份额，其扩募份额自上市之日起60个月不能转让，超过20%的份额自上市之日起36个月不能转让，且全部份额限售期间内不允许质押；持有份额超过20%的第一大不动产基金持有人或通过认购本次发售份额成为持有份额超过20%的第一大不动产基金持有人的投资者，其扩募份额自上市之日起18个月不能转让。
非提前确定全部发售对象的，通过竞价确定的投资者自上市之日起6个月不能转让，基金份额持有人大会提前确定的部分发售对象限售期参照提前确定全部发售对象的限售规则。
扩募份额解限/解锁参照《2号指南》第二章内容办理。
三、发行结果公告基金管理人应及时披露发行结果公告。
基金扩募发售期限届满，出现下列情形之一的，不动产基金扩募发售失败：
1.基金扩募份额总额未达到基金份额持有人大会表决通过规模的80%；
2.拟购入不动产项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方等未按照规定参与战略配售；
3.导致基金扩募发售失败的其他情形。
基金扩募发售失败的，基金管理人披露发行失败公告，应在募集期限届满后30日内返还投资者已交付的款项，并加计银行同期存款利息。
第五章扩募份额上市
一、提交扩募份额上市申请并公告名称释义：L日—上市首日根据《扩募及新购入不动产指引》第二十八条相关要求,扩募发售完成后基金管理人应向本所申请扩募份额上市。
（一）上市申请→L-5日基金管理人通过本所业务管理系统平台提交扩募份额上市申请材料，包括：
1.扩募份额上市申请书（附件1-5）；
2.扩募份额上市交易公告书（必备要素见附件2-15）；
3.验资报告、已生效的不动产基金认购不动产资产支持证券的认购协议（如有）；
4.不动产资产支持专项计划成立公告（如有）；
5.已生效的基础资产买卖协议（如有）；
6.本所要求的其他文件。
本所对扩募份额上市申请进行初步审核，如无异议，则流程正常进行；如对上市申请有异议，通知基金管理人修正、补充材料。
（二）上市日期确定→L-4日（含）前经本所初步审核后，基金管理人对拟定的上市日期进行确认：
1.如确定拟定上市日期为正式上市日期，则在提交上市公告及要求文件后，上市业务申请办结；
2.如此时需变更拟定的上市日期，但其他相关信息无变动，则基金管理人可修改上市日期，并重新提交日期变更后的上市公告文件，经本所再次审核通过后，上市业务申请办结。
（三）上市公告→L-3日（含）前基金管理人披露扩募份额上市公告。
二、向中国结算发送上市日期→L-2日（含）前本所向中国结算发送上市日期，基金管理人向中国结算提交上市日期维护申请。
三、披露上市交易提示性公告→L-1日基金管理人通过本所业务管理系统平台提交上市交易提示性公告信息披露申请，参照《2号指南》第二章内容，通过本所业务管理系统平台填报投资者及其一致行动人信息。
四、扩募份额上市→L日扩募份额完成上市。
上市日起，投资者扩募所得的场外未锁定份额可以办理转托管和基金通平台做市份额转出、做市转让等业务。
第六章模板及附件
一、业务文件模板附件1-1：关于REITs扩募发售上市业务自查和承诺反馈表XX公司关于（REITs全称）扩募发售上市业务自查和承诺反馈表发行人自查情况承诺说明本公司承诺将严格遵守上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）扩募发售和上市相关规则，做好（REITs全称）扩募发售上市业务各项工作，严格防范各个环节风险点，采取有针对性的风控措施。如因本公司原因发生重大失误，对市场造成重大影响，本公司将承担相应的法律责任。
扩募发售上市业务负责人：
联系电话（手机）：
具体业务经办人：
联系电话（手机）：
**公司（印章）
年月**日附件1-2：报备文件与对外披露文件一致的承诺函基金管理人/财务顾问（如有）名称：
针对（REITs全称）本次扩募发售上市业务各项工作，本基金管理人/财务顾问（如有）承诺：
本次扩募发售上市期间向上海证券交易所报送的文件与向投资者提供的纸质文件和电子文件内容一致，与经上海证券交易所审核、对外披露的公告内容一致。全套申请材料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，基金管理人/财务顾问（如有）对材料的真实性、准确性和完整性承担相应法律责任。承诺机构盖章：
年月日附件1-3：REITs新增场内份额限售申请上海证券交易所：
根据《公开募集不动产投资信托基金指引（试行）》、《扩募及新购入不动产指引》要求，不动产基金向不特定对象扩募新增份额存在限售期。现申请对XX投资信托基金（证券代码：
证券简称：
）部分场内份额进行限售，限售信息详见《REITs场内份额限售申请表》。
XX基金公司年月日《REITs场内份额限售申请表》
证券代码：
证券简称：
序号证券代码证券简称证券账户限售份额总量限售类型限售期（月）
原始权益人及其同一控制下关联方战略配售限售总计记录数：股份数量：
核查结果反馈：
□经核查，数据准确无误。
公章年月日附件1-4：REITs场外份额锁定申请表序号基金代码代理人代码份额类别基金账户交易账户申请锁定份额份额注册日期锁定生效日解锁生效日锁定结果前收费yyyy-mm-ddyyyy-mm-dd后收费请协助办理。
注意事项：
1、对于REITs向不特定对象扩募，此通知单需于向不特定对象扩募份额强增确认日前提交至上海证券交易所，锁定生效日为向不特定对象扩募份额强增确认日次一交易日。
2、基金账户为场外12位基金账户；代理人代码为场外代理人代码；份额类别为“前收费”或“后收费”。
3、交易账户为投资人在场外基金销售人处开立的交易账户。若基金账户下任何交易账户份额均可锁定（不指定交易账户），交易账户填“不指定交易账户”。
4、如需锁定指定的份额明细，需填写份额注册日期。若任何份额明细均可锁定，份额注册日期填“不指定”。
5、中国结算总部基金业务部核验基金账户投资人名称、证件类型、证件号码，根据基金代码、代理人代码、份额类别、基金账户、交易账户、份额注册日期查询确定可锁定份额。可锁定份额大于等于申请锁定份额时，中国结算总部基金业务部在可锁定份额内锁定申请锁定份额；可锁定份额小于申请锁定份额时，锁定失败（不能锁定任何份额）。
6、解锁生效日可填具体日期，填写后将于该日期自动解锁，解锁生效日当日投资者申报的份额减少类业务将被正常处理。解锁生效日不确定或不自动解锁的填写“不自动解锁”。原则上应填写“不自动解锁”。
7、对于完成锁定的份额明细，锁定生效日当日投资者申报的份额减少类业务将判失败。
经办人：
联系电话：
XX基金管理公司（盖章）
年月附件1-5：扩募份额上市申请书XX基金管理公司扩募份额上市申请书上海证券交易所：
XX投资信托基金已完成扩募，本次募集XX元，涉及XX户投资者，申请XX投资信托基金扩募份额于XX年XX月XX日开始上市交易。
现将有关情况汇报如下：
一、基金概况中文名称XX投资信托基金基金类别不动产基金扩募份额拟上市日期中文简称英文简称本次扩募前份额基金代码本次扩募份额本次扩募后份额合同更新生效日基金合同期限管理人托管人
二、募集情况经中国证监会《关于核准XX投资信托基金变更注册的批复》（证监许可[xxxx]xxx号）批准，于XX年XX月XX日开始募集，并于XX年XX月XX日募集结束。经中国证监会《关于XX投资信托基金扩募份额备案确认的函》（机构部函[xxxx]xxx号）同意，于XXXX年XX月XX日基金合同更新生效。经XX会计师事务所《XX验资报告》（验资报告文号）审验，XX投资信托基金本次扩募份额为XX份，有效认购户数为XX户。本次扩募完成后，总募集金额XX元。
三、持有人结构截止XX年XX月XX日（上市申请日前一工作日），XXXX基金完成扩募后，持有人结构如下：
场外场内份额小计持有份数持有人总数份额比例%持有份数持有人总数份额比例%个人投资者机构投资者合计
四、上市工作安排
1、XX年XX月XX日（至少在公告日前二个工作日），提交上市申请。
2、XX年XX月XX日（上市首日前三个工作日），刊登《上市公告书》。
3、XX年XX月XX日（上市首日），刊登《上市交易提示性公告》。特此申请，请审查批准。
XX基金管理公司（盖章）
XXXX年XX月XX日
二、公告文件类别及要素附件2-1：向不特定对象扩募信息披露公告类别序号公告类别公告内容项目购入或出售（REITs）
拟购入不动产项目的决定公告、产品变更草案、扩募方案（如有）
不动产项目购入或出售进展情况（REITs）
拟购入不动产项目的进展情况公告不动产项目交易实施情况报告书（REITs）
不动产项目交易实施情况报告书不动产项目交易重大事项（REITs）不动产项目交易重大事项公告终止新购入不动产项目（REITs）
终止新购入不动产项目公告基金产品变更申请公告基金产品变更申请公告收到受理通知书收到中国证监会/交易所的受理通知书公告收到交易所问询收到交易所问询公告提交问询答复及相关文件提交问询答复及相关文件公告收到交易所审核决定收到交易所关于变更申请的无异议函/终止审核通知公告收到中国证监会注册决定收到中国证监会关于基金变更注册/不予注册的批复公告撤回申请撤回申请公告（需说明原因）
权益登记日收盘后/缴款截止日前配售提示配售提示性公告扩募基金份额募集失败基金募集失败公告扩募发行情况报告发行情况报告书向不特定对象扩募限售公告/定向扩募限售公告限售公告暂停/恢复基金通转让/转入转出暂停恢复基金通转让、转入转出公告基金合同更新基金合同更新公告（如有）、基金合同扩募份额上市交易公告书上市交易公告书扩募份额上市交易提示性公告扩募份额上市交易提示性公告附件2-2：《拟购入不动产项目的决定公告》必备要素
一、基金管理人履行必要内部决策程序的情况说明在作出拟购入不动产项目的决定前，基金管理人履行必要内部决策程序的情况。
二、拟购入不动产项目的具体情况说明本次拟购入不动产项目的具体内容（详见附件1《产品变更草案》及附件2《扩募方案草案》）、后续申报安排及尚需通过的批准流程。
三、风险揭示附件1：《产品变更草案》
附件2：《扩募方案草案》
附件2-3：《产品变更草案》必备要素基金声明
释义
一、公募REITs基本信息基金名称、基金简称、基金代码、上市交易所、公募REITs合同生效日、基金管理人名称、基金托管人名称等。
二、拟购入不动产项目及交易安排交易概况、拟购入不动产项目和交易对方的基本情况、拟购入不动产项目定价方式和定价依据。
三、资金来源说明本次新购入不动产项目的资金来源。
四、交易主要风险说明本次新购入不动产项目交易的主要风险。
五、交易各方声明与承诺说明本次新购入不动产项目交易各方的声明与承诺。
六、本次交易存在的其他重大因素说明本次新购入不动产项目交易存在的其他重大因素。
附件2-4：《扩募方案草案》必备要素基金声明
释义
重大事项提示
一、基金基本情况基金名称、基金简称、基金代码、上市交易所、公募REITs合同生效日、基金管理人名称、基金托管人名称等。
二、本次扩募发行的背景和目的说明本次扩募发行的背景和目的。
三、本次扩募方案概要发售方式及发售对象、定价方式、募集资金用途、发行前累计收益的分配方案、上市地点。
四、交易标的基本情况说明本次扩募交易标的基本情况。
五、本次扩募对原份额持有人的影响对基金份额持有人结构的影响、对基金投资的影响、对基金财务状况的影响、对基金治理结构的影响。
六、本次扩募发行是否构成关联交易说明本次扩募发行是否构成关联交易。
七、本次发售方案已经取得批准的情况以及尚需呈报批准的程序说明本次发售方案已经取得批准的情况以及尚需呈报批准的程序。
八、风险揭示附件2-5：《拟购入不动产项目的进展情况公告》必备要素
一、公募REITs基本信息基金名称、基金简称、基金代码、上市交易所、公募REITs合同生效日、基金管理人名称、基金托管人名称等。
二、本次拟购入不动产项目的具体进展情况本次拟购入不动产项目的具体进展情况、本次发售方案已经取得批准的情况以及尚需呈报批准的程序。
三、风险提示说明本次新购入不动产项目交易存在的其他重大因素。
附件2-6：《基金产品变更申请公告》必备要素说明本次拟新购入项目向中国证监会提交基金变更注册的请示以及向本所提交基金产品变更申请的具体情况、本次拟新购入项目尚需呈报批准的程序。
附件2-7：《收到中国证监会/交易所的受理通知书公告》必备要素说明本次拟新购入项目涉及的产品变更暨扩募份额上市申请事项取得中国证监会及本所受理的具体情况、本次拟新购入项目尚需呈报批准的程序。
附件2-8：《收到交易所问询公告》必备要素说明本次拟新购入项目涉及的产品变更暨扩募份额上市申请事项收到本所问询的具体情况、本次拟新购入项目尚需呈报批准的程序。
附件2-9：《提交问询答复及相关文件公告》必备要素说明本次拟新购入项目涉及的产品变更暨扩募份额上市申请事项向本所提交问询答复及相关文件的具体情况、本次拟新购入项目尚需呈报批准的程序。
附件2-10：《收到交易所关于变更申请的无异议函/终止审核通知公告》必备要素说明本次拟新购入项目涉及的产品变更暨扩募份额上市申请事项收到本所交易所关于变更申请的无异议函/终止审核通知的具体情况、本次拟新购入项目尚需呈报批准的程序。
附件2-11：《收到中国证监会关于基金变更注册/不予注册的批复公告》必备要素说明本次拟新购入项目涉及的产品变更暨扩募份额上市申请事项收到中国证监会关于基金变更注册/不予注册的批复的具体情况、本次拟新购入项目尚需呈报批准的程序。
附件2-12：《撤回申请公告》必备要素说明本次拟新购入项目涉及的产品变更暨扩募份额上市申请事项撤回申请的具体情况（需说明原因）。
附件2-13：《配售提示性公告》必备要素重要提示本次发售方案已经取得批准的情况、持有人大会的召开情况、配售价格、发行方式、发行代码、认购缴款起止日期、基金停牌复牌安排等。
一、本次配售的基本情况配售对象、配售价格、配售比例及数量、持有份额不低于20%的第一大不动产基金持有人及新购入不动产项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方认购基金份额数量的承诺、本次配售的主要日期和停牌安排等。
二、本次配售的认购方法配售缴款时间、配售认购数量、配售认购程序及缴款方法。
发售方式中含向原持有人配售的，基金管理人应提示信用账户投资者及时在权益登记日前将REITs转出至证券账户参与配售。
三、配售发行机构配售发行机构，包括场内代销机构、场外代销机构等。
四、本次配售的有关当事人联系方式附件2-14：《基金合同更新公告》必备要素
一、公告基本信息基金名称、基金简称、基金运作方式、基金合同更新生效日等。
二、基金募集情况
（一）有效认购份额、募集期间净认购金额以及认购资金在募集期间产生的利息。
（二）投资者名称、最终向投资者发售的基金份额数量及其比例，并明确说明配售的结果是否符合事先公布的配售原则；基金份额数量以及限售期安排等。
（三）非提前确定认购对象的，对于竞价过程中提供有效报价但未参与认购，或实际认购数量明显少于报价时拟认购数量的投资者应列表公示并着重说明。
三、其他需要提示的事项附件2-15：《上市交易公告书》必备要素
一、重要声明与提示
二、基金概览
（一）基金简称、交易代码、截至公告日前两个工作日的基金份额总额和基金份额净值、本次上市的扩募份额、上市交易的证券交易所、上市交易日期、基金管理人、基金托管人等基本信息。
（二）不动产基金投资运作、交易等环节的主要风险。
（三）不动产基金认购不动产资产支持证券以及不动产基金所投资专项计划投资基础资产的情况。
三、基金的扩募与上市交易
（一）本次上市前扩募份额募集情况，至少包括：
1、基金募集申请的核准机构和核准文号、基金运作方式、基金合同期限、发售日期、发售价格、发售期限、发售方式、发售机构、验资机构名称、募集资金总额及入账情况、基金备案情况、基金合同更新生效日及该日的基金份额总额等；
2、投资者参与本次基金战略配售的具体情况及限售安排。
（二）基金上市交易的主要内容，至少包括：
基金上市交易的核准机构和核准文号、上市交易日期、上市交易的证券交易所、基金简称、基金交易代码、本次上市交易无限售安排的份额、本次上市交易有限售安排的份额、未上市交易份额的份额规定。
四、持有人户数、持有人结构及前十名持有人
五、基金主要当事人简介基金管理人、基金托管人、基金验资机构等基本信息
六、基金合同摘要
七、基金财务状况
八、基金投资组合
九、重大事件揭示
十、基金管理人承诺
十一、基金托管人承诺
十二、备查文件目录